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今回は、我が家で借入をして購入したアパート2棟に対して、利上げ局面が進む中での対策についてお話ししたいと思います。
ニュースや新聞のトップニュースを開けば、連日大きなお祭り騒ぎになっていますよね。日本銀行は、2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利をこれまでの1%から1.25%に引き上げる（0.25%の利上げ）を決定しました。これは1995年以来、なんと【31年ぶり】の高水準となるそうです。
マイナス金利解除から始まった「金利のある世界」がいよいよ本格的な山頂を迎えた形です。このデータだけを見れば、これから不動産投資を始めたいと考えている皆さんや、すでに変動金利でローンを組んでいる大家さんにとっては、「アパートの返済負担が増えてキャッシュフローが赤字になってしまうのではないか……」と恐怖に感じてしまうかもしれません。
そこで今回は、大家である私の実際のポートフォリオ（資産背景）をベースにして、生々しい財務シミュレーションとその具体的な金利防衛策（経営判断）について、ロジックから逆算して詳しく考えていきたいと思います。
実は我が家では、親から相続・生前贈与を受けた『アパートと駐車場』以外に、自ら銀行から借り入れをして購入した『アパートを2棟』を別途所有しています。
今回は、この自力でレバレッジをかけて仕込んだアパート2棟のリアルな経営数字、すなわち【年間の家賃収入をおおよそ『700万円』、それに対する年間のローン返済額を『300万円』とした場合の、金利上昇シミュレーション】を丸裸にしていきます。
■ 1. 年間300万円の返済はいくらに増える？金利0.25%上昇時の「財務シミュレーション」
まずは敵（金利）を知るために、数字を丸裸にする引き算のロジックから始めましょう。
現在、このアパート2棟の年間家賃が700万円（毎月約58.3万円）に対して、年間のローン返済額が300万円（毎月25万円）となっています。家賃に対する返済比率は【約42%】で、不動産経営における王道の安全基準（黄金律）を満たしている状態です。
今回の政策金利による0.25%の利上げに対して、現在返済している年間300万円（毎月25万円）の融資についても、全く同じように0.25%の金利が上昇したと仮定して、冷徹にその後の年間返済金額を計算してみたんです。その結果が以下の通りです。
- 現在の年間返済額：300万円 （毎月25.0万円）
- 0.25%利上げ後の年間返済額：およそ 【306万円】 （毎月約25.5万円）
- 利上げによる年間負担増：およそ プラス 6万円 / 年 （毎月わずか5,000円程度のコスト増）
確かに、このまま日銀の利上げをただ放置して、自分の変動金利の返済金額が上昇しただけだと、アパートを経営する上での手残りの利益（純利益）を毎年6万円ずつ圧迫してしまうことになります。これこそが、多くのどんぶり勘定の大家が破綻していく下振れリスクの本質なのですが、私はただ指をくわえて怯えている大家ではありません。
そこで私は、年間平均としての過去の退去トレンドをリアルに想定し、アパート2棟のうち『毎年2部屋が空いた（退去が発生した）場合の新規募集賃料を、周辺相場に合わせておよそ【5,000円値上げ】する』という、攻守逆転の家賃増額シミュレーションしてみます。
そうすると、まさに賃料を上げた分から、今回の利上げによって上昇した毎月のローン返済コストを100%完全にままうことができるという、最強の防衛状況が完成します。
数字の事実を整理してみましょう。
- 5,000円の値上げ ✕ 2部屋 ＝ 毎月 【1万円】 の家賃収入アップ！
- 家賃値上げによる年間の増収 ＝ 年間で 【プラス 12万円】 の会社の純利益アップ！
- 利上げによる年間コスト増（6万円）を差し引いた、最終的な我が家の手残り ＝ 【年間プラス 6万円】の完全な黒字拡大！
毎年の家賃総額が年間12万円も純増するため、物件全体の『表面利回り』についてもこれだけ劇的に改善し、アパート全体の資産価値をダイレクトに引き上げることと同じになります。
■ 2. 隠れた3大コストを見極める！「他の銀行への借り換え（他行比較）」を武器にした金利防衛術
ただし、ここで忘れてはならない、極めて生々しい現実の実務コストがあります。実際にお部屋の入れ替え（入居者の退去リフレッシュ）にあたっては、クロス貼り替えなどの『修繕費用』や、次の入居者が決まるまでの『家賃収入の減少（空室期間）』、さらには仲介会社へ支払う広告料（AD2ヶ月分）などの『募集経費』が別枠で確実に発生してくるからです。
我が家の会社（法人）として『長期的に安定してアパートの経営運営ができていること』を絶対の前提条件とした上で、これらの初期コストの総額を、引き上げた分の新しい家賃売上（年間12万円の純増）によって、一体何ヶ月で回収できるのか、というシミュレーションまでを事前に冷徹に計算して検討を進めるようにしています。
【さらに、こうした利上げ局面への具体的な対策として、ただ今お付き合いのある銀行の言いなりになるのではなく、『他校（他の金融機関・銀行）に対して、より有利な条件への借り換えを検討すること』も大いにあり（経営者として不可欠な行動）だと思っています。】
【他の銀行から「うちなら金利〇％で引き受けますよ」という、借り換えの打診（条件見積もり）を平時の日常から先手で取得しておくこと。これこそが、現在の借入先に対して「金利の上昇幅を抑えてもらうための最強の交渉カード（防衛盾）」になるんですよね。】
ネットの一過性のノイズに惑わされず、そうした他行比較による賢い銀行交渉の取り組みによって、私たちの家庭を支えるアパートから得られる、副業としての分厚い家賃インカムを駄もなく安定的かつ強固に維持・最大化していくことは、我が家の未来にとって本当に、何よりも大切なことですね。
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