【近隣売却実績・相場調査編】私が半年で2棟の築古アパートを購入出来た理由

2026年8月30日

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今回は信頼できる不動産会社を吟味している段階で、いよいよ「この物件を買いたい」と思う候補が現れたとき、絶対にサボってはいけない超重要なプロセスについてお話しします。

それこそが、購入を検討している物件に対して、【周辺近隣の土地や建物の『実際の売却実績（過去の取引価格）』を自分の手で徹底的に調べる】ということです。

多くの初心者投資家は、不動産会社の営業マンから「このエリアのアパートなら、この売出価格はかなり相場より安いですよ！」と言われると、それをそのまま信じて買付を入れてしまいがちですが、それは非常に危険な罠です。ネットのポータルサイトに載っている価格は、あくまで売主が「この値段で売れたらいいな」と希望しているだけの「言い値」に過ぎません。海千山千の不動産市場でカモにされず、確実に「下値の固い安全域」で物件を仕込むためには、業者の言葉ではなく、過去に水面下で成立した「本物の売買実績」から逆算する必要があります。

私が現調や買付の手前の段階で、周囲のリアルな取引相場を丸裸にするために実践している具体的な調べ方の手順は、国や公的機関が管理する優秀なシステムをフル活用することです。

まず最も強力な武器となるのが、国土交通省が管理する公式システムを活用することです。

こちらの 👉［ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/ ］を使って、調べたい物件の都道府県、市区町村、それから地区名を選択して、土地及び土地と建物の種類を選択すると、過去に実際に売買されたリアルな取引実績が画面にずらりと出てきます。これを見れば、「今目の前にあるアパートの売り値は、過去の近隣の実績に比べて何割も割高になっていないか」という境界線が一瞬で浮き彫りになります。

その実績を確認することによって、将来的な出口戦略として、そのエリアで「土地値での売買実績」がどの程度あるのか、もしくは共同住宅（アパート等）の「実際の取引金額」の相場がリアルに浮かび上がってきます。これにより、ある程度「土地値（下値の固い安全域）」のある手堅い物件であることを事前にしっかりと確認できれば、その物件を購入すべきかどうかの検討において、これ以上ない最も有力な判断材料の1つになります。

不動産投資において、最悪の事態（デッドクロスや大空室時代など）から自分の身を守る最後の砦は、建物ではなく「土地の価値」そのものです。周辺の実績を裏取ることで、「もし将来、建物価値が完全にゼロになって更地として売却することになっても、これだけの価格（下値）で確実に投下資金を回収できる安全域がある」という、動かぬ証拠（エビデンス）を自分の手で掴むことができるのです。

さらに、近隣でアパートの購入実績（過去の売買事例）がどの程度あるかを調べることは、そのエリアの「市場の活発さ（流動性）」を知る最高の指標になります。どれだけ利回りが高くても、過去に取引実績がほとんどない寂れたエリアであれば、いざ出口戦略（売却）を考えたときに次の買い手や銀行の融資がつかず、永遠に売り抜けられないという最悪の罠にハマってしまいます。逆に、周辺でコンスタントにアパートの売買が成立している実績があれば、「このエリアは築古であっても、しっかり融資がついて投資家が買ってくれる確かな市場がある」と、確信を持って大きな買い付けの決断を下すことができるようになります。

実際に現地を視察しないと分からないことがあるのと同様に、相場についても一度買い付けをして話を進めてしまってから、後出しでマイナス面の条件交渉を行うのは極めて難しいという冷徹な現実があります。一度買い手として意思表示をしてしまうと、売主に対して優位に交渉を進めるカードを失ってしまうからです。

だからこそ、焦って契約や買付を進める前に、先ほどの不動産情報ライブラリー等を使って周辺の売却実績を徹底的に確認し、気になった点や価格の違和感を発見したならば、「買い付けを入れる前のクリーンな段階で、売主に対して事前にすべての交渉を済ませておくこと」。この事実（データ）に基づいた先手必勝のディフェンスこそが、海千山千の築古アパート投資の世界で下値を強固に固め、安全にキャッシュフローを爆発させるための唯一無二の防衛戦略なのです。

おかげさまでトップ10入りが完全に目の前まで来ました！まずは悲願のトップ10入りを目指して、これからもサラリーマン大家のリアルな投資の裏側を泥臭い数字とともに公開していきます。

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