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こんにちは、サラリーマン投資家のまるです。
不動産業者の営業マンのパイプから生きた情報を集める中で、私は自分の中にブレない「4つの絶対的な数値基準（クライテリア）」を確立しました。全くの素人が海千山千の不動産市場で生き残るためには、ビジネスとして「下値が完全に固く、かつリスク分散と融資スピードが計算できる領域」だけを狙う必要があったからです。私が定めた条件は、以下の通りでした。
■ 1. 銀行の決済を取りやすい「5,000万円以内」の小ぶりな物件であること
この価格帯であれば、銀行本部の厳しい審査を待つことなく、支店長クラスの決裁権限で最速で融資が通りやすいという大きなメリットがあります。
■ 2. 下値を固定する「土地面積100㎡以上」の築古（築フル）物件であること
条件に合う物件が出現した際、私はまず「全国地価マップ」を開き、土地値の評価額が売値に対して「おおよそ6割以上」を占めていることを絶対の防衛ラインとしました。これなら将来建物価値がゼロになっても更地として売却し、投下資金を回収できる安全域が担保されます。
■ 3. 空室時のインパクトを抑える「6部屋以上」の規模であること
数を6部屋以上とした理由は明確で、将来的に退去が発生した際、全体の家賃収入に与えるマイナスの影響（減少率）を極力少なくするためです。6部屋あれば1部屋が空室になっても稼働率83%を維持でき、ローンの返済がショートするリスクを抑え込めます。
■ 4. 表面利回り「9%以上」を最低ラインとすること
資料を取り寄せて収支計画を立てる際、私は「満室時の利回り」で楽観的な計画を立てず、あえて「常に1部屋ないし2部屋が同時に空室になっている最悪のシナリオ（稼働率66%）」を前提としてエクセルで試算しました。
その強いストレスをかけた状態であっても、年間のローン支払いを完全に終え、なおかつしっかりとした黒字のキャッシュフローが会社に残ること。これを確認できて初めて、私は買い付けを入れる決断を下したのです。
さらに法的・災害リスクの排除として、「ハザードマップ」で浸水・土砂災害警戒区域にかかっていないかを徹底確認し、将来的に再建築（建て替え）が原則不可能になり出口戦略が破綻してしまう「市街化調整区域」は最初から1ミリも検討の土台に載せず完全に除外しました。
この厳格な数値基準とリスク排除のロジックが完全に噛み合っていたからこそ、私は2022年の夏（7月）に動き出してから、同じ銀行からのスムーズな連続融資（借入）という形で、その年の年末（12月）までのわずか半年足らずの間に、1棟目を2,700万円、2棟目を3,750万円という価格で、合計2件のアパート売買契約を最速のスピードで電撃的にすべて完了させることができたのです。
2022年の夏から年末にかけての、あの電撃的な半年間。今振り返っても、これほどの圧倒的なスピード感を持って迷わず行動できたのは、自分の中で「これ以上ない最悪のシナリオ」を徹底的にエクセルでシミュレーションし、あらゆるリスクを事前に排除できていたからに他なりません。
「不動産投資はスピードが命」とよく言われますが、それは単なる焦りやギャンブルではなく、こうした「ロジックに裏付けられた確信」があるからこそ、誰よりも早く一歩を踏み出せるのです。
不動産会社の営業マンとのパイプを築きながら、信頼のおける営業マンに対して、初めから購入を前提として活動していること、購入のための条件を明確に示すことで、比較的短期間に2棟の購入を実行することができました。
不動産に対する知識も全くないところからのスタートでしたが、まずはやってみるという意識と実際に行動することはとても大切ですね。
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