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こんにちは、サラリーマン大家のまるです。
前回の記事では、親族から引き継いだ「築古平屋アパート」の入居者さんと誠実に向き合い、最初の修繕を行ったお話をしました。駐車場と合わせて月20万円の安定収入を確保した私は、「サラリーマンの属性を活かしてレバレッジをかけ、家賃収入月40万円を目指す！」という大きな目標を掲げました。
しかし、当時の私はアパート経営に関してはまだまだ「全くの素人」。
今回は、2022年秋、ノウハウゼロの私が本業のビジネススキルを総動員し、プロの市場から直接お宝物件を引き抜く「最強の仕入れルート」を確立するまでの泥臭い奮闘記をお届けします。
第1章：全方位のインプットと、冷静なスクリーニング
2022年秋、本格的に追加の収益物件を購入しようと決意した私ですが、先述の通り不動産投資に関しては右も左もわからない状態でした。
そこで私がまず取った行動は、投資ブログを狂ったように読み漁ると同時に、主要なプラットフォームの徹底的な全方位チェックでした。
- 収益物件の2大ポータル： 「楽待」「健美家」
- 一般向け不動産サイト： 「アットホーム」
- 大手不動産会社の特設サイト： 「東急リバブル（東急不動産）」「住友不動産ステップ（住友不動産）」
これらありとあらゆるサイトを、まるで毎朝のニュースをチェックするように毎日のように巡回し、市場のデータを頭に叩き込みました。
毎日膨大な物件情報を浴びる中で、私はビジネスパーソンとしてのマーケティング視点を使い、独自のスクリーニング（条件絞り込み）指標を構築していきました。
エリアの限定： 土地勘があり需要の強い「東京・埼玉全域・千葉・神奈川」の1都3県
人口の足切り： 駅周辺の賃貸需要が長期的に維持されやすい「人口約10万人以上」の都市
本業でも、ターゲット層の絞り込み（ターゲティング）が甘いプロジェクトは絶対に失敗します。まずはこの２つの軸で、市場の波を冷静に見極めることからスタートしました。
第2章：ポータルサイトの限界と、泥臭い「人間関係」
しかし、毎日ポータルサイトの画面をただ眺めているだけでは、本当の「お宝物件（利回りが高く条件が良い物件）」には決して巡り会えないことにも、すぐに気がつきました。ネットの表舞台に出ている情報は、すでに多くの投資家に手垢をつけられた後だったりするからです。
「ネットの裏側にある、プロだけの情報ルートに食い込まなければ勝てない」
そう確信した私は、画面を閉じて行動に出ました。サイトチェックで得た知識を武器に、ポータルサイトからいくつか問い合わせを送り、実際に出会った地元の「不動産投資に強い不動産業者」の営業マンとの泥臭いコミュニケーションを開始したのです。
私は素人でしたが、だからといって営業マンに対して気後れする必要は全くありません。本業のビジネスで当たり前にやっている、
メールや電話のレスポンス（返信）を爆速にする
買う・買わないの決断を曖昧にせず、その場でスピーディーに出す
という「誠実で優秀なビジネスパーソンとしての態度」を徹底しました。
これが、営業マンの心に刺さりました。
「この人は他の冷やかし客と違う。融資さえ通れば本当にスピード契約してくれる、本気の買い手だ」そう認められたことで、私と営業マンとの間には、他のお客を飛び越えた強固な信頼関係（パイプ）がみるみるうちに築かれていったのです。
第3章：営業マンからのいち早く物件紹介による購入
この泥臭いパイプ作りの効果は、ある日、驚くべき爆発力を発揮することになります。
信頼できる営業マンのサポートを受け、1棟目のアパート契約を完璧なスピードとスケジュールでやり遂げた、まさにその直後のことです。
その営業マンは、私の投資基準（1都3県・人口10万人・23区外）を100%満たす、2棟目の新しい物件をいち早く紹介してくれたのです。
私との信頼関係が出来上がっていたその営業マンは、不動産業者が閲覧できる物件データから私の欲する物件を探してくれており、「まるさん！レインズに今、ドンピシャの物件が出ました！すぐに見ませんか！？」
息を切らせて電話をくれた営業マンの顔が浮かびました。
「ネットの表舞台に出る前に、プロの市場から直接情報を引き抜く」
この究極の仕入れルートを確立できたことこそが、その後の私の電撃的な規模拡大、そして家賃収入「月40万円」の壁を突破する決定的な勝因となりました。
最終章：ビジネスの基本は、不動産でも最強の武器になる
今回の経験を通じて、私は改めて強く実感しています。
不動産投資は「投資」という名前がついていますが、その実態は物件を仕入れて入居者さんに提供する「事業（ビジネス）」そのものです。
ポータルサイトを全方位チェックして市場をマーケティングする視点も、営業マンを大切なビジネスパートナーとしてリスペクトし、爆速のレスポンスで信頼を勝ち取る姿勢も、すべて私が本業のサラリーマン生活の中で培ってきた「当たり前の基本」でした。
特別な天才である必要はありません。
「素人だから……」と言い訳をして画面の前に引きこもるのではなく、本業のスキルを信じて現場のプロと泥臭く向き合うこと。タイミングを逃さずに、スピード感を持ってアクションを起こすこと。
どんなにささいなことでも、まずは行動に移してみること、うまく行かなかったらやり方を変えてやり直すことはいくらでもできます。けしてあきらめることなく、行動を継続した結果が今にあると思います。
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