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こんにちは、サラリーマン投資家のまるです。
前回の記事では、ポータルサイトの限界を超え、営業マンとの強固な信頼関係を武器に、魅力的な投資物件情報をいち早く引き抜くルートを確立したお話をしました。
しかし、どれだけ優れた情報ルートを作っても、入ってきた物件の良し悪しを瞬時に判断できる「自分自身のモノサシ（投資基準）」がなければ、スピード勝負の不動産市場で買い付けを入れる決断はできません。
今回は、私が家賃収入月40万円の目標に向けて、どのような厳格な基準で物件をスクリーニングし、わずか半年足らずの間に2棟のアパートを連続融資で電撃契約したのか、その具体的なロジックを公開します。
第1章：最悪を想定する「稼働率66%」のストレスシミュレーション
私が物件を精査する上で設けた4つ目の、そして最も重要な仕入れ基準。それは、表面利回り「9%以上」を最低ラインとすることです。
資料を取り寄せて収支計画を立てる際、私は「満室時の利回り」という楽観的な計画を立てることは絶対にしません。あえて「常に1部屋、ないし2部屋が同時に空室になっている最悪のシナリオ（稼働率66%）」を前提として、エクセルで厳しく試算を行いました。
本業のビジネスでも、最悪のケースを想定したリスク管理（ストレステスト）を行わずにプロジェクトを動かすことはありません。それと同じです。
常に2世帯分の空室が出ている状態でも、年間のローン支払いを完全に終えられるか？
その上で、なおかつしっかりとした黒字のキャッシュフローが残るか？
この高いハードルをかけた状態であっても手残りがプラスになること。これを確認できて初めて、私は買い付けを入れるという最終決断を下したのです。
第2章：出口戦略を見据えた「2つのリスク排除」
さらに、数値のシミュレーションと並行して、長期的経営における「法的リスク」および「災害リスク」の徹底的な排除を行いました。具体的には、以下の2点です。
ハザードマップの徹底確認
浸水想定区域や土砂災害警戒区域にかかっていないかを1ミリの妥協もなくチェックしました。近年の異常気象を考慮すると、ここは絶対に外せない防衛策です。
「市街化調整区域」の完全除外
将来的に再建築（建て替え）が原則不可能になり、売却時の出口戦略が完全に破綻してしまうリスクがあるため、最初から検討の土台にすら載せず、完全にスクリーニングから除外しました。
この「最悪を想定した収支ロジック」と「徹底的なリスク排除の基準」の2つが自分の中で完全に噛み合っていたからこそ、物件情報が出た瞬間に迷わず「買い」の判断を爆速で下すことができたのです。
第3章：わずか半年、2棟合計6,450万円の連続融資を勝ち取る
この確固たるエビデンス（証拠）に基づいた投資基準は、銀行への融資打診の際にも圧倒的な説得力を発揮することになりました。
ただ「物件が欲しい」と感情的に伝えるのではなく、最悪のシナリオでも黒字倒産しないロジックを会社員としての資料作成能力を活かしてプレゼンした結果、銀行からも高い評価を得ることができたのです。
その結果、2022年の夏（7月）に本格的に動き出してから、同じ銀行からのスムーズな「連続融資（借入）」という最高の形でバックアップを受けることができました。
そこからは、まさに電撃的なスピードでした。その年の年末（12月）までの、わずか半年足らずの間に、
1棟目：2,700万円
2棟目：3,750万円
という価格で、合計2棟のアパート売買契約を、最速のスピードで電撃的にすべて完了させることができたのです。
最終章：基準があるから、スピード勝負に勝てる
ネットの表舞台に出る前の情報を引き抜き、それを独自の厳格な基準で即座に評価し、銀行にロジカルに説明して融資を引く。
2022年秋に「素人」としてスタートした私の拡大戦略は、この一連の仕組みが綺麗に回ったことで、一気に加速していきました。
不動産投資において「スピード」は最大の武器ですが、それは単に焦って決めることではありません。「ここまで最悪の条件をクリアしているなら、絶対に失敗しない」というロジックに裏付けられた確信があるからこそ、誰よりも早く一歩を踏み出せるのです。
こうして手に入れた2棟の新しいアパートが、私の大家としての歩みをさらに高いステージへと引き上げていくことになります。
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