【現調の実際の経験談】買い付け前の交渉編

2026年8月28日

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今回は、私が実際に半年間で2件の築古アパートを電撃的に連続購入した際に現場で直面した、リアルな生々しいエピソードをすべて書き記したいと思います。

■ なぜか空室現調の際に天井に穴を発見した瞬間

まず1棟目の築古アパートの現調に赴いたときのことです。空室室内の現調において、今でも鮮明に覚えている強烈なトラブルがありました。それは、購入を検討していたある物件の、空室になっていた部屋の中をチェックしていたときのことです。部屋の隅々まで目を凝らし見渡していると、なんと壁の上の部分に、直径15cmほどの不自然な大きな穴がぽっかりと開いているのを発見したのです。全くの素人であれば、「欠陥がある危ない建物に違いない！」と恐怖を覚え、その場ですぐに投資を諦めて逃げ帰ってしまうような状況でした。しかし、私はそこで感情的にならず、自分の目で細部までじっくりと現地確認を行いました。その結果、建物全体の強度を揺るがすような構造上の致命的な問題ではないことがロジックとしてハッキリと分かったのです。単に入居者が破損させた部分的なボードの傷に過ぎないと判断できました。

解体や大きな修繕が必要な欠陥ではないと判断したものの、そのような大きな穴が開いたままのリスクを自分の体（自己資金）でそのまま引き受けて購入することには、投資家として強い疑問がありました。そこで私は、この「15cmの穴」というリアルな弱みを、逆に自分に有利な交渉の武器として使うことにしたのです。私はすぐに不動産会社を通じて、売主側に対してストレートにこう交渉を入れました。「物件自体の構造には納得していますが、室内に15cmの大きな穴が開いているのは見過ごせません。この点については、売主様側の全額負担できちんと修繕をした上で、引き渡していただくことを購入の絶対条件とさせてください」と。結果として、このロジックに基づいた誠実な交渉がきっちりと通り、私は修繕費用を1円も自己負担することなく、綺麗に直った状態の優良なアパートを安全に手に入れることができたのです。

■ 敷地裏に眠る大量の残置物（ゴミ）を発見した瞬間

そして、その後に購入したもう1件の築古アパートの現調でも、現場でしか絶対に気づけない重要なポイントがありました。こちらの物件については、幸いなことに部屋の中には特にこれといった問題や破損はなく、非常に綺麗な状態が保たれていました。しかし、私がそのまま現調を終えずに、建物の外側、特に普段は人の目が届かない「敷地内のちょうど真裏側のスペース」にぐるっと回り込んで入念にチェックを行ったときです。

なんとそこには、長さのある重たい「鉄のパイプ」のようなものが20本程度、壁に乱雑に立てかけてある状態を確認したのです。さらに目を凝らすと、その鉄パイプのすぐ脇には、以前の住人であろう方が引っ越しの際、処分に困ってそのまま不法投棄していったであろう「古い家電等」までもが、外側の裏庭のところにいくつも放置されている悲惨な状態を発見しました。

この敷地裏の大量の残置物（ゴミ）を見たときも、私は冷静に「これを自分の体で引き受けては絶対にダメだ。購入後にこれら大量 of 鉄パイプや古い家電を、自分のお金と時間を使って粗大ゴミとして処分すれば、数万円の余計なコストが吹き飛んでしまう」と逆算しました。

■ 買付後の交渉は不可能。勝負を分ける「先手必勝」の鉄則

そこで私は、ここでも経営者としての先制防衛策を打ちました。売買契約に進んでからではなく、購入の最初の意思表示である「買い付け申し込み（買付証明書）」を入れるまさにその手前の段階で、不動産会社を通じて売主に事前に交渉を行ったのです。

「物件の購入意思はありますが、敷地裏の残置物は見過ごせません。売主様の責任において、鉄パイプの完全撤去並びに古い家電などの粗大ゴミ等をすべて綺麗に撤去・処分していただくこと。これを大前提として買い付けをしたいです」とストレートに条件を突きつけ、事前の約束をすべて済ませました。売主側もこの条件を全面的に受け入れ、私は一分のリスクも余計なコストも背負うことなく、完全に綺麗な状態に片付けられたアパートを手に入れることができたのです。

これらの実体験から私が強く確信しているのは、【これらはすべて、実際に自分の足で現地を視察し、自分の目で確認しない限り、100%絶対に分からないことだ】ということです。マイソクに書かれた数字や業者の「綺麗ですよ」という言葉を鵜呑みにせず、現場を見ることの意義がここにあります。

そして何より、一度買い付けをして話を進めてしまってから、後出しでマイナス面の条件交渉を行うのは極めて難しいという冷徹な現実があります。一度買い手として意思表示をしてしまうと、売主に対して優位に交渉を進めるカードを失ってしまうからです。

だからこそ、不動産投資で絶対に失敗しないための最大のポイントは、契約や買付を焦る前に現場を徹底的に確認し、少しでも気になった点やリスクを発見したならば、「買い付けを入れる前のクリーンな段階で、売主に対して事前にすべての交渉を済ませておくこと」。この先手必勝のディフェンスこそが、海千山千の築古アパート投資の世界で下値を強固に固め、安全にキャッシュフローを爆発させるための唯一無二の防衛戦略なのです。

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