【入居付けのルール】家賃収入確保のために出来ること

2026年9月3日

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今回はアパート経営における家賃収入の確保についてお話しします。アパートの貸し出す部屋の退去が発生した場合の空室を最速で埋めて家賃を跳ね上げる「入居付け（客付け）」と、入った家賃を1円の漏れもなく100%確実に確保する「家賃収入の防衛戦略」です。
全くの素人だった私がわずか半年でアパート2棟を契約した後に、可能な限り満室状態を継続するためには人任せにせずに、実施してきたルール設定があります。

私が実際にアパートを経営する上で最も大切にしているアクションは、退去が発生したまさにその瞬間の初動スピードと、時代を味方につけた家賃の増額戦略です。

■ 1. 退去をチャンスに変える「最速の原状回復」と「家賃1割値上げ」の利回り向上策

アパートを経営する上で、入居者さんの退去が発生した場合には、まず速やかに次の入居者を募集するために室内の状況（原状回復の必要性）を即座に確認し、1日でも早く次の募集をかけられるように体制を整えます。

退去が出た際のリフォーム（クロスの貼り替えやクリーニングなど）には、当然ながらまとまった費用が発生します。しかし、私はこの出費をただの損失とは捉えません。この今のインフレのご時世（時代背景）だからこそ、退去のタイミングというのは「家賃を見直して収入をさらに引き上げる最大のボーナスチャンス」に大化けするからです。

もちろん近隣の最新の家賃相場を徹底的に確認しながらではありますが、リフォームによって室内の価値を綺麗に高めることで、【以前の家賃から『1割程度』の大胆な値上げ】をして新規募集をかける工夫を私は常に仕掛けています。

かかったリフォーム費用を最速で回収するためにも、可能な限り家賃を増額して募集をかける。これにより、物件全体としての利回りが大幅に上昇することに直接繋がります。退去が発生したピンチの瞬間に、守りに入るのではなく、こうして家賃収入をさらに一段上へと引き上げていく工夫ができる点こそが、不動産経営でマルチインカムを拡大していく上での極めて重要なポイントなのです。

■ 2. 仲介営業マンの目の色を変える「AD2ヶ月分」の機動的な投入

ただし、ただ家賃を高くして待っているだけでは、星の数ほどあるライバル物件の中に埋もれてしまいます。そこで、新しく出した増額家賃で最速で部屋を埋めるために、私は募集時の条件（広告料）を泥臭く工夫しています。

周辺の競合の動きを見て「今回の入居付けは少し時間がかかりそうだな」と冷静に判断した場合には、仲介会社へ支払う広告料（AD）を出し惜しみせず、機動的に「2ヶ月分」へと上乗せして提示するような体制をとっています。地域の仲介営業マンからすれば、「まるさんのアパートは室内が綺麗で、家賃設定もしっかりしている上に、成約すれば自分たちの大きな売上（実績）になる最高の物件だ！」という状態になり、最優先で案内を回してくれる最強の客付け動線が生まれるのです。

■ 3. 家賃滞納リスクを完全無効化し、毎月のキャッシュを100%回収する鉄壁の盾

そして、入居者が決まった後に絶対にサボってはいけないのが、家賃の回収（滞納対策）です。家賃の支払いが遅れるようなトラブルは、サラリーマン大家のメンタルを消耗させ、銀行へのローン返済を一発で狂わせる最大の脅威です。

このリスクを完全に消し去るために、私はすべての入居者に対して【大手「家賃保証会社」への加入を契約の絶対条件】として義務付けています。

保証会社を間に入れることで、万が一、入居者さんの支払いが遅れたり滞納が発生した場合であっても、大家である私の口座には保証会社から毎月一寸の狂いもなく、100%全額の家賃が自動的に立て替えられて振り込まれます。大家が自ら督促の電話をかけたり、現地へ取り立てに行くような苦労は一切ありません。本業のサラリーマン業務に1ミリも支障をきたすことなく、毎月の安定した家賃収入（キャッシュフロー）を完全に自動化し、下値を盤石に守り抜くことができるのです。

実際のところ年に数回の入退去は発生しますが、長くとも3か月以内には次の入居者が決まり、再び家賃収入を得られる状態にできています。管理会社との協力関係は欠かすことができませんが、入退去のルールをしっかりと決めておくことで、最終的な家賃収入は安定的になっていくものと考えています。

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