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今回は、不動産物件の購入にあたって絶対に忘れてはならない超重要な実務プロセスについてお話しします。
それこそが、【物件そのものの購入価格に加えて、税金や手数料などの諸経費として、おおよそ購入価格の『10%程度』が別途費用として発生する点を含めて、事前の資金計画を完璧に立てておくこと】です。
多くの初心者投資家は、不動産会社から提示された「物件価格」だけを見て自己資金の計画を立ててしまいがちですが、それは極めて危険な罠です。不動産投資は、本体価格の他にも「目に見えない大量の諸経費」が容赦なく襲いかかってきます。
たとえば、購入価格3,000万円の築古アパートを融資を利用して購入する場合、一般的にどのような費用内訳と目安額がかかるのか。一目でわかる一覧表を以下にまとめました。
この表をご覧いただければ分かる通り、物件の購入頭金とは完全に別枠で、仲介手数料約105万円、登録免許税や司法書士報酬、融資の手数料や火災保険料などが次々と発生します。これらを合計すると、おおよそ購入価格の「10%前後（約200万〜300万円超）」の現金が諸経費として吹き飛ぶことになるのです。もし「フルローンが通ったから手元に現金がなくても大丈夫だろう」などと楽観的に構えていると、これらの諸経費の支払いができずに、決済の直前で一発で破綻（黒字倒産）してしまいます。
さらに、この諸経費の中でも特に初心者が陥りがちな最大の罠が、表の5項目目にある「不動産取得税」です。
この税金は、決済時にその場で支払うものではありません。物件を購入してから、数ヶ月から半年後の忘れた頃になって、都道府県税事務所から突然ポストに通知が届くという『時間差のトラップ』のような仕組みになっています。
金額の目安としては、固定資産税評価額のおおよそ「3%〜4%程度」という非常に重たい一撃になります。築古一棟アパートの場合、数十万円単位のまとまった納税額になることが多いため、アパートを経営し始めて「毎月順調に家賃収入が入ってきたぞ！」と油断したタイミングでこの通知が来ると、事前の資金計画に入っていなければ一発で手元のキャッシュが吹き飛んで資金ショートを起こしてしまいます。
だからこそ私は、買い付け（買付証明書）を入れるまさにその手前の段階で、この不動産取得税の支払いも含めてあらかじめエクセルで逆算し、すべて事前にプール（自己資金として確保）した上で、完璧な資金計画を組み立てました。税金や諸経費という最大の固定費に対して、ポストを開けてから慌てるのではなく、常に数手先を読んで現金をコントロールしておくこと。これこそが、サラリーマン大家として下値を盤石にし、経営を安全に軌道に乗せるための究極の防衛戦略なのです。
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