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本日は、日々の運営（インカムゲイン）のお話からさらに視点を高く引き上げて、サラリーマン大家が最終的に純資産を拡大させるための「最大の勝負どころ（財務・出口戦略）」についてお話ししようと思います。
不動産投資のゴールテープである【アパート2棟の所有期間が『長期譲渡所得』に切り替わるタイミングを見据えた、現時点でのリアルな売却査定見積もり（出口戦略）の実務】です。
不動産投資の真の勝敗は、家賃を回収している期間（インカム）だけでなく、売却時の手残り（キャピタル）を1円の無駄もなく最大化できて初めて決まる仕組みになっているということです。
ここで、抑えておくべき税金のルールがあります。
アパートを購入した場合、こちらの売却に関しては、取得してから『売却した年の1月1日時点』で所有期間が5年を超えているかどうかによって、税率が約40%から一瞬で約20%へと半減する「長期譲渡所得」に切り替わることとなっています。
私の保有しているアパート2棟の所有期間をこの厳格なルールに照らし合わせると、最大の手残りを会社に残せる『長期譲渡』へと切り替わるタイミングは2028年1月となっています。
そこで私は、その長期所有に完全に切り替わったタイミングでの売却をあらかじめ冷静に想定して、不動産投資大手のウェブサイトである『楽待（らくまち）』などから一括査定を申し込み、さらにそこからやり取りをした中で地元の売却に圧倒的に強い精鋭の不動産会社数社を厳選して、リアルな訪問査定見積もりをいくつか先手で取ってみました。
各社から実際に出てきた査定見積もりにはそれなりの金額の差異（バラつき）がありましたが、ここで私がエクセルを叩いて冷徹に弾き出した、未来の出口戦略の驚異的なシミュレーション（実数値データ）を公開したいと思います。
各社見積の中で、最も査定額が高い2社の平均がほぼ１億円の査定となりました。
【仮に、長期譲渡所得の恩恵を100%受けられる『2028年1月時点』での売却価格を、アパート2棟合わせて【9,500万円】と手堅く見積もったとします。】
ここから、アパート2棟の購入総額：6,450万円（内、土地の取得金額が5,450万円）、2028年1月時点のローン残高：4,700万円に対して、税金や諸費用をすべて差し引いたとしても、およそ3,700万円が最終的な純利益として手元に上がることになりました。
5年間インカムを得て、出口一発で「3,700万円」の綺麗で自由な現金が手元に残る。その後の資金の運用方法については、次のさらなる大型優良物件の頭金にするか、あるいはマネックス証券などの自動インフラを活用して米国株（S&P500）の積立へシフトしていくかなど、今後さらに楽しく検討を進めていきます。
でも、なぜこれほど圧倒的な手残りを出す未来がロジックとして確定しているのか、その本質的な理由を読者の皆さんにお伝えしたいなと思います。
【それは、やはり将来的な土地の売却・現在価値を最初から明確に想定しながら、実質的な価値の下値が最初から『土地値のあるアパート』を購入したこと。これこそが、我が家の財務戦略における非常に大きな大本命のポイントであったかと思われます。】
投資はギャンブルではありません。毎月の家賃をがっちり回収して利回りを最大化させながら、土地値のあるアセットを選び、5年超の長期譲渡のタイミングから逆算して自分の未来の利益を100%確定させる「財務・出口マネジメント」そのものと言えます。これからもサラリーマン大家のリアルな経営の裏側を公開していきますので、私と一緒に一歩ずつ仕組み化を進めていきましょうね！
＼現在、ブログ村「不動産投資」カテゴリで15位！／
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