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つい先日のこと、アパートの管理会社から【10月の初旬に、1部屋の退去が発生した】との連絡を受けました。
通常だと、自分の所有している物件から空室が出てしまうと、一時的に毎月の家賃が減ってしまうため、大家としては「うわぁ、残念だな…」「リフォーム代がかかって痛いな…」とネガティブに思ってしまうことも多いかと思います。その気持ち、本当に本当によく分かります。
でも、この退去連絡を受けた時こそ、これからの家賃を見直して「今後の収入をさらに大きく増やすための最高の機会と捉えることもできます。
■ 1. 5,000円の値上げを勝ち取る！周辺の家賃相場との冷徹なリサーチ比較
管理会社から退去の連絡が入った後、私が最初に行った対応は、現在の部屋の家賃と、周辺の類似物件の最新の家賃相場を比較・リサーチすることです。今のインフレの時代（ご時世）において、以前の家賃設定のまま漫然と募集をかけ直すのは、経営者として最大の下振れリスク（機会損失）だと思います。
【今回リサーチした結果、周辺の家賃相場に対して、今の私の物件の募集賃料をおおよそ『5,000円程度』値上げ（増額）して募集できる状況（ロジック）であるということが、わかりました。】
家賃が毎月5,000円アップするということは、年間で「6万円」も会社の純利益が増え、アパート全体の利回りと物件価値をダイレクトに引き上げることと同じす。相場の事実を元に、私は即座に管理会社に対して「今回は賃料を5,000円増額して募集をかけるように」と強気の条件で仕掛けるよう正式に募集依頼を出しました。
■ 2. 仲介営業マンの目の色を変える「AD2ヶ月分」の機動的な投入
ただし、ただ家賃を5,000円高くして待っているだけでは部屋は埋まりません。新しく出した増額家賃で最速で空室期間を終わらせるために、私は募集条件（広告料）を泥臭く工夫します。
周辺のライバル物件の動きを見て「今回は家賃を上げている分、少し入居付けに時間がかかりそうだな」と冷静に判断し、【新しい入居者さんをいち早く、最速スピードで獲得するために、広告費（AD）を出し惜しみせず大胆に『2ヶ月分』投入して募集をかけるよう管理会社に依頼をしました。】
営業マンのフットワークをマックスに引き上げるインセンティブをこちらから提示することで、数ある競合を差し置いて、あなたの部屋を最優先でお客さんに案内してくれる爆速の客付け動線が生まれるのです。
リフォーム費用という一時的な出費は発生しますが、家賃を5,000円増額して募集をかけることで、数ヶ月から数年でその投資コストは爆発的に回収していく仕組みを作れるんです。
■ 3. 退去をバリューアップに変える！心地よい部屋作りと経営の真髄
【この後、実際の退去の際の部屋の確認（現調）と、これからの原状回復に関する詳細な打ち合わせが管理会社やリフォーム業者と一気に進むことになります。】
でも、今回の戦略によって毎月の家賃収入がしっかり増えることにより、かかったコストを最短で回収しながら、お部屋も最新のトレンドに合わせてピカピカに新しくリフレッシュさせることができますよね。これこそが、定期的に退去者が出た際にアパートの価値を上げる良い機会かと思います。
ただ家賃を上げて儲けることだけを考えるのではなく、新しく生まれ変わったお部屋で、【次の新しい入居者さんに、常時最高に心地よく入ってもらえるように、大家として誠心誠意の対応をしていきたい】との考えです。
入居者さんには「綺麗で最高に心地良いお家」を提供し、自分自身は「5,000円アップの安定した家賃収入」と、すべての入居者に対して【大手「家賃保証会社」への加入】を契約の絶対条件として義務付け、家賃滞納リスクをこの世から完全に消し去ってキャッシュを100%全額回収する。大家が自ら督促に行くような泥臭い苦労は一切なく、本業のサラリーマン業務に1ミリも支障をきたすことなく、毎月の安定した家賃収入（キャッシュフロー）を完全に自動化し、下値を盤石に守り抜くことができるのです。
＼現在、ブログ村「不動産投資」カテゴリで15位！／
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