金利上昇×建築費高騰のダブルパンチ？それでも私がアパート経営とマルチインカムをやめない本当の理由

2026年10月25日

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10月に入り、朝晩はすっかり秋らしい涼しい風が吹くようになってきましたね。

現場の巡回やアパートの清掃作業をするのにも過ごしやすい季節になりました。

さて、最近の経済ニュースを見ていると、私たちの賃貸経営や資産運用に直結する大きな話題が続いています。

日銀による段階的な金融正常化が進み、政策金利の引き上げとともに銀行の短期プライムレートや変動金利の基準も見直され、市場ではいよいよ「本格的な金利ある世界（金利1%台）」が日常の風景となってきました。

現役サラリーマンとして給与をいただきながら、法人4期目としてアパート3棟や駐車場を運営し、米国株や太陽光発電のインカムを積み上げてきた身として、この局面をどう捉えているのか。

今回は、机上の理論ではなく「現場のリアルな数字と実感」をもとに、これからの不動産投資の向き合い方をシェアしてみたいと思います。

金利が上がり始めた当初、「これで不動産価格は一気に暴落するのでは？」と不安視する声も多く聞かれました。

しかし、2026年現在のマーケットを見渡してみると、状況は単純な価格下落というよりも「強烈な二極化」が進んでいる印象を受けます。

その背景には、主に2つの要因があります。

一方で、駅から距離がある郊外物件や修繕が行き届いていない築古物件では、買い手の借入余力が削られたことで価格調整や指値が通りやすくなるなど、物件ごとの明暗がはっきりと分かれ始めています。

「相場全体としては耐えている」とはいえ、実際に借入を起こして運営している現場の大家にとって、金利上昇は決して他人事ではありません。

例えば、1億円の融資を30年返済（元利均等）で引いていた場合、金利が仮に「0.5%」から「1.25%」へと0.75%上昇すると、月々の返済額は約3.5万円（年間で約42万円）増加します。

※「5年ルール・125%ルール」がある契約では毎月の引き落とし額がすぐ変わらない場合もありますが、返済内訳のうち利息割合が増えるため、元金の減り方は確実に遅くなります。

満室経営を維持できていれば十分吸収できる範囲であっても、繁忙期を外して数部屋の退去が重なったり、突発的な給湯器の故障や外壁補修が重なると、キャッシュフローの圧迫感はじわじわと効いてきます。

「低金利のレバレッジに頼り切った拡大フェーズ」は完全に終わりを告げ、「手元の現金をいかに厚くし、1棟あたりの収益性をどう高めるかという防衛・改善フェーズ」に入ったのだと痛感しています。

こうした金利上昇局面において、私が心から「やっていて良かった」と感じているのが、本業の給与・太陽光売電・米国株の配当を組み合わせたマルチインカムの体制です。

不動産の家賃収入だけに生活や会社の存続を依存していると、金利が上がるたびに胃を痛め、焦って無理な条件で売却したり、過度なリフォーム代をケチって空室を長期化させてしまうリスクがあります。

しかし、複数のエンジンが回っていれば、精神的なゆとりを持って次のような地に足のついた対策を打つことができます。

繰り上げ返済と自己資金比率のコントロール米国株の配当や売電収入など、別口座で積み立ててきた流動資産の一部を待機資金として確保しておくことで、金利上昇時の返済負担を相殺できる安心感が生まれます。
入居者目線のバリューアップによる賃料適正化無理に家賃を釣り上げるのではなく、宅配ボックスの設置や無料インターネット、清潔感のある水回り改善など、入居者満足度を高める施策を打ち、退去を防ぎつつ適正な賃料改定を進めること。
金融機関との対話と信頼関係の維持日頃から決算書や試算表をタイムリーに提出し、経営状況をガラス張りに開示しておくことで、借り換えや金利交渉の際にもパートナーとして相談に乗っていただける土台を作っておくこと。