【金利上昇局面のリアル】アパート3棟・借入総額を見直してわかった、返済比率とキャッシュフロー防衛の境界線

2026年10月20日

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ここ最近金利上昇に関する話題が増えていますね。

先日、日銀の政策金利引き上げや長期金利の上昇が進み、金融界のトップたちが「金利3%程度が続くことを新常態と捉える」と議論している記事が取り上げられていました。

「これからアパートローンはどうなってしまうの？」

「毎月のキャッシュフローが削られて、手残りが出なくなるのでは……」

そんな不安を感じた方も少なくないのではないでしょうか。

投資歴10年、現役サラリーマンを続けながら法人4期目を迎えた私にとっても、金利の話題は決して他人事ではありません。

本日は、この「金利上昇局面」において、現場でアパート3棟を運営する立場からリアルに感じていることと、私が実践している具体的な対策について率直にお話ししてみたいと思います。

私が不動産投資をスタートしたきっかけは、親からのアパート1棟の相続でした。

その後、サラリーマンの信用と法人を活用しながらコツコツと買い増しを行い、現在はアパート3棟を運営しています。

これまでの10年間は、いわゆる「超低金利」の恩恵を大きく受けてきた時代でした。

金利が1%台前半、あるいはそれ以下で引けることが当たり前で、多少返済比率が高くてもキャッシュフローがしっかり残る構造になっていたのです。

しかし、もし借入金利が1%〜1.5%上昇したらどうなるでしょうか？

例えば、借入金額全体に対して金利が1%上がるだけでも、年間の返済額は百万円単位で増加し、手残りのキャッシュフローは20%〜30%近く圧縮されてしまうケースも珍しくありません。

「不動産一本足打法」で毎月のキャッシュフローをギリギリで回している場合、この金利上昇は精神的にもかなり強いプレッシャーになってしまいますよね。

では、私自身が夜も眠れないほど怯えているかというと、実はそうではありません。

その理由はとてもシンプルで、「マルチインカム（複数の収入の柱）」の仕組みを愚直に作ってきたからです。

私のアセット構成は、以下のようになっています。

もし不動産の金利が上昇して一時的にキャッシュフローが引き締まったとしても、太陽光の売電収入や給与所得、米国株からのインカムがしっかりと手元を支えてくれます。

「ひとつの蛇口が細くなっても、別の蛇口が潤していれば家計や法人はビクともしない」

この仕組みがあるからこそ、相場の乱高下や金融情勢の変化にも、常に冷静に向き合うことができています。

皆さんのポートフォリオはいかがでしょうか？

特定の投資対象だけに依存せず、異なるリスク特性を持つ資産を組み合わせておくことの大切さを、今まさに肌で実感しています。

新聞記事のタイトルにも「攻める経営」とありました。ただ守りを固めるだけでなく、変化の波を味方につけるために、私が実践しているポイントは次の3つです。

借入条件と返済比率の総点検既存の融資が「変動」なのか「固定」なのか、金利見直しのタイミングはいつかを改めて棚卸ししました。場合によっては他行への借り換え相談や、期間の見直しを視野に入れておくことが大切です。
手元現金の確保（内部留保の強化）金利が上がる局面では、「現金の価値」が相対的に高まります。急な修繕や金利上昇に備え、法人の手元流動性を厚めに確保するように舵を切っています。
「安易な買い手が減るタイミング」を待つ金利が上がると、無理な借入をしていたプレイヤーが市場から退場し、不動産価格に調整が入る可能性があります。つまり、財務基盤がしっかりしている投資家にとっては「指値を通しやすい仕込みのチャンス」が巡ってくるということです。

ピンチの裏には、必ず次のチャンスが潜んでいます。

相場の変化に振り回されるのではなく、淡々と自分の財務体質を磨き上げていきたいですね。